【激安！ボロ戸建て投資のポイント】
最近増えていますね、築古の戸建てを
土地値以下で購入し、リフォームをして転売、
あるいは賃貸で保有する投資家や法人。
実は、この「ボロ戸建投資」は
初心者には最適な投資方法です。
不動産投資と言えば何千万もするアパートの
購入や、億単位の鉄筋コンクリート造の
マンション投資を思い描きますが、
それは高属性の方の投資方法。
最近は、戸建て賃貸物件を何棟も
買い漁っている投資家がいます。
ただし、この投資方法にもタネ銭は必要です。
500万円位で販売されているボロ戸建を
現金で購入し15％～30％位の利回りで
賃貸で回します。
すると3年～6年程で購入費用を回収できます。
その賃料収入は使わずに貯めて、
更に次の物件の購入資金にします。
それぞれ融資は引いていないので、
次に大きな物件を購入したければ、
それぞれの物件を共同担保にすることも
できるわけです。
ボロ戸建てと言ってしまうと
売主様に少し失礼ですが、
弊社にも複数の激安戸建ての委任があります。
また、船橋市の空家相談を受けられた方の
ご紹介が定期的に来ますので、
タイミングが合えばお値打ちな戸建て情報が
提供可能です。
【不動産屋の本音】
最近人気の戸建投資物件は、
価格が低いため（1000万円以下）に
一般的な不動産会社からすると、
少ない手数料の割には行う仲介業務の
作業量は同じなので、
あまりやりたくないという認識があります。
実際に4000万円の新築戸建ての仲介手数料は
138.6万円（税込）ですが、500万円の戸建ての
仲介の場合23.1万円（税込）ですもんね。
しかも、ちょっと不便なところにあったり
通常建物の築年数が古かったりなので、
物件調査もきちんと整備されている
物件と比較して煩雑で面倒。
だから、普通の不動産屋はやりたがらないんですね。
（特に歩合制の中堅・大手営業マンはね）
でも、今回のコロナ禍のような
未曾有の経済危機の際に
比較的安心してできる投資は「不動産投資」
なんですよね。
私も、20代前半の若造の時、
結婚した後に住む中古住宅を購入しました。
ちょうどバブルの昭和～平成の初期ですから、
築15年の庭が広く南道路で日当たりの良い
戸建てを隣接市に3000万で買いました。
今考えれば激高ですよね（笑）
結局そこへは済まずに、
ずっと賃貸で回したのですが、
月10～15万の家賃で
確か賃借人4組ほど変わったかな？
で、25年くらい貸しました。
結果、建物はボロボロになって
土地として売りました。
でも購入価格は賃料収入で
ペイしているので売却金額は
そのまま次のタネ銭です。
私の場合は、投資としておこなったのではなく、
たまたま自宅にしようと思った家を
賃貸戸建てにしたので、
そんなに儲かりませんでしたが、
これ、1000万で買っていたらどうなるでしょう･･･
わくわくしましね！
５００万円位の戸建を賃貸でまわして
５年後、１０年後に売却すれば
数百万円単位の収益を見込むことがでるので、
結果とっていい買い物になり
リスクも低い投資と言えます。
そして余裕が出来てから1000万、
家賃見込10万位の戸建てで
更に資産は雪ダルマ式。
勿論、保有して融資の共同担保用の
土地にしても良いですし。
【ボロ戸建ての探し方】
では、ボロ戸建てはいったいどこにあるのか？
良く皆様に「空き家はどうやって探すの？」
と聞かれます。
私たち業者は、ほぼ毎日レインズ
（不動産流通標準情報システム）
を上から下まで舐め回すように見ていますので、
「あ、新着だ！」
「あ、価格変更した」
って分かるんですが、
一般の消費者の皆さんは
レインズを見る事が出来ませんよね。
で、結局SUUMOやアットホーム等の
居住用のポータルサイトを眺めて、
「これ、安いな」
「こんな戸建てあるんだ」
なんてネットサーフィンばかりで
なかなか買えません。
なぜって、
業者もポータル出稿に
大金払っているんですよ。
300万だの500万だのの物件を
一件数千円～数万円の広告費を払って
たくさん掲載すると思います？
健美家や楽待などの収益専門の
ポータルには一棟物狙いの
業者さんが多いですしね。
本当に欲しい、500万円以下の戸建てを
じゃんじゃか掲載している業者さんは少ないです。
あったとしても、三為だったり･･･（笑）
行政の空き家バンク？
見るとわかりますが、
殆ど物件ありません。
不動産ジャパン？
ねー？ｗｗ
強いて言えば、
居住用ポータルの
「売り土地」を探してみてください。
その中で、よく目を凝らすと
「古家あり」という項目がありますよね。
これ、契約不適合責任の絡みで、
以前で言う建物の瑕疵担保責任を
免責にしたいがために
「土地」として売るのです。
だから、土地値。あるいはそれ以下。
探してみてください。
ただし、居住用の土地を探されている方と
競合する可能性も大きいのでご注意を。
とどのつまり、
一番は欲しいエリアで泥臭く
ボロ戸建て専門に情報発信している
業者さんと仲良くなるのが近道かな？
と思います。はい。
【ボロ戸建てのパッケージ】
「良い物件だとは思うのですが、
プロ投資家のようにセルフリフォーム
できるわけでなく、
いったい購入後いくらの費用が
かかるのか分からないので不安です」
確かにそうですよね。
物件をいくら安く買ったからと言って、
その後の表層リフォーム
（重厚リフォームをしていたのでは利回りが悪化）
するのに試算が出来ないのでは、
いったい最終的にどの位の利回りになって、
何年で回収できるのか不安ですよね。
私たちの様な、日常でリフォームを
扱っている様な業者は、
パっと見、
リフォームにだいたい幾ら位かかるか、
予想が出来ます。
（ほとんどの不動産営業マンは返答できないですが）
賃貸付けだって、
家賃の上限下限を周到に下調べしないと、
不動産会社じゃないんだから分からんです。
かと言って、業者売主の物件は
たっぷりと利益が乗っかっているので、
15％や20％も利回りが出る物件はほぼ無いし・・・
（ただし、引渡しの日から２年間契約不適合責任を負ってくれるので安心ですが）
そこで、イエステーションでは
リフォームと賃貸管理（客付け含む）を
ワンストップでパッケージにして
サービスを提供しています。
一戸目だとか、まだ数戸で
これから戸数を増やそうとしている、
比較的経験の浅い投資家さんには、
便利なサービスだと思うのです。
勿論我々も少しの利益は頂きますが、
競売のリニューアル転売をしていた関係で、
そこら辺の工務店より
住設を安く仕入れられるのです。
客付けに関しても、
アルフォート株式会社はもともと
「賃貸仲介」から始まった会社です。
賃貸仲介や賃貸管理は、
現在も行っているので
ノウハウは勿論持っています。
「定額制リフォームのご紹介】
それでもボロ戸建てを購入する時には
自分でリフォームの見積もりをしたい！
リスクは自分で計算したい！
とお考えの投資家初心者の方には
全国の不動産会社、
リフォーム会社に
フランチャイズ展開している
リフォーム、リノベーションブランド
「イメチェン」をご紹介致します。
賃貸住宅主体のリフォーム
と言うのは「原状回復工事」
が主な仕事で、
クロスを張り替えたり、
床をリペアするか、
ありきたりなクッションフロアの
上張りしたりの単純な表層リフォームです。
でも、空室改善するためには、
アクセントクロスを入れてみたり、
機能的な設備に入れ替えたり、
入居者受けするデザインリフォームを
したりしなければ、
なかなか入居促進できません。
普通の職人さんでは、
なかなか良い発想は
出してくれないものなんです。
（ただの職人さんだから仕方ないですけどね）
かと言って、デザイン会社を入れたりすると、
リフォーム費用が高額になってしまって
費用対効果を考えると、
オーナーさんたちはどうしても躊躇するんですね。
不動産屋としては、
そんなところにジレンマを感じていました。
私どもも「競売リフォーム」を
行っていた関係で、
実需（居住用）のリフォームは
請け負っていたのですが、
ボロ戸建てリフォームで
実需リフォームをしていたら、
利回りを悪くするだけなんですね。
しかし、イメチェンは
「床面積1㎡×1万円」の
基本料金定額で、
築古物件をお洒落な
デザイナーズ物件にしてくれます。
「基本料金+オプション+諸経費（5万円）」
詳しくは、
事業本部の株式会社ココテラス「篠原社長」が
Youtube動画で詳しくお話されてます。
今迄、良い塩梅の物件に出会った時でも、
入居付けできるかな？
リフォーム費用いくらかかるんだろう？
なんて悩んでる間に、
セルフリフォームが出来るプロ投資家に、
サクッとノールック買付
入れられてしまって買えなかった・・・
なんてこと多かったと思います。
今後は、そんなこともありません。
㎡数に1万円かけて、
諸経費の5万円足して総額が分かるんです。
利回り計算も簡単になりますね。
どうでしょう？
もちろん、リフォームは
イメチェンと直接取引して
貰えるように私から依頼します♪
「イメチェンの定額制リフォーム」と
「アルフォートの賃貸客付＆管理」の
パッケージで勝負できます。
イメチェンの資料もありますので
是非、お問い合わせ下さい！！